Laurent Vasseur
Immobilier en Drôme Provençale
Acheter un immeuble de rapport à Bourdeaux peut permettre de réunir plusieurs logements et un local commercial au sein d’un même investissement.
Rentabilité, demande locative, DPE, travaux, baux et fiscalité : découvrez les principaux points à contrôler avant de vous engager.
Un immeuble de rapport est acquis dans le but de louer plusieurs logements ou locaux et de percevoir différents loyers.
Contrairement à l’achat d’un appartement en copropriété, l’investisseur qui possède l’ensemble du bâtiment maîtrise généralement seul les décisions concernant la toiture, la façade, les parties communes et les équipements collectifs.
Cette autonomie constitue un avantage, mais elle implique également de supporter seul les travaux importants.
La rentabilité d’un immeuble ne dépend donc pas uniquement des loyers perçus : son état général, ses charges et les travaux à prévoir doivent être étudiés avant l’achat.
Située dans la vallée du Roubion, entre Vercors et Provence, Bourdeaux compte environ 670 habitants.
Le village se trouve à la croisée des directions de Dieulefit, Crest et Nyons, au sud de la forêt de Saoû.
Bourdeaux conserve une véritable vie locale avec ses commerces, ses artisans, ses services de santé, son école, sa crèche et son marché du jeudi matin. Son patrimoine médiéval, ses chemins de randonnée et son environnement naturel contribuent également à son attractivité. La commune a obtenu le label « Petite Cité de caractère » en 2025.
Selon l’Insee, Bourdeaux comptait 514 logements en 2022. Près de 84 % étaient des maisons, environ 15 % des appartements et presque 32 % des résidences secondaires ou des logements occasionnels.
Dans une commune de cette taille, il reste cependant indispensable d’évaluer concrètement la demande avant de fixer un loyer ou d’établir un prévisionnel.
Un immeuble peut réunir plusieurs types de surfaces : petits appartements, logement familial, caves et local commercial.
Chaque partie répond à une demande différente et doit faire l’objet d’une analyse particulière.
Un appartement de 40 m² ne s’adresse pas au même profil de locataire qu’un logement de 95 m² avec deux chambres.
De la même façon, la location d’un local commercial dépend de son emplacement, de sa visibilité, de son accessibilité et des activités pouvant y être exercées.
Lorsque l’immeuble est déjà occupé, il convient de vérifier les baux, les loyers et les charges, les dépôts de garantie, les dates d’entrée des locataires et les éventuels incidents de paiement.
Pour le local commercial, une attention particulière doit être portée à la durée du bail, à l’activité autorisée ainsi qu’à la répartition des travaux et de la taxe foncière.
La rentabilité brute fournit une première indication :
Rentabilité brute = loyers annuels hors charges ÷ coût total de l’acquisition × 100
Le coût total doit comprendre le prix d’achat, les frais d’acquisition et les travaux nécessaires.
Pour obtenir une vision plus réaliste, il faut également intégrer la taxe foncière, l’assurance, l’entretien, les frais de gestion, le financement et les périodes pendant lesquelles un logement ou le local commercial pourrait rester vacant.
Un rendement brut attractif peut ainsi être réduit par une toiture à reprendre, des logements à rénover ou une vacance locative plus longue que prévu. Il est préférable de construire plusieurs scénarios, dont un scénario prudent, plutôt que de retenir uniquement l’hypothèse la plus favorable.
Dans un immeuble ancien, certaines dépenses concernent l’ensemble du bâtiment. La toiture, la charpente, les façades, les parties communes, les réseaux d’eau, les installations électriques, le chauffage, la ventilation et l’isolation doivent être examinés avec attention.
L’humidité dans les logements ou les caves doit également être recherchée.
La performance énergétique est devenue déterminante pour un investissement locatif.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué dans le cadre d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite.
Cette restriction concernera les logements classés F en 2028, puis ceux classés E en 2034.
Lors de la vente d’un immeuble d’habitation appartenant à un seul propriétaire, un audit énergétique réglementaire doit également être fourni lorsque le bâtiment est classé E, F ou G. Cet audit complète le DPE et présente différents scénarios de travaux.
L’acquéreur doit donc consulter les diagnostics, demander des devis lorsque des travaux paraissent nécessaires et intégrer ces dépenses à son plan de financement.
Acheter un immeuble de rapport à Bourdeaux peut permettre de diversifier les revenus en réunissant plusieurs appartements et, selon sa composition, un local commercial.
Cette opération nécessite toutefois une analyse plus complète que l’achat d’un logement unique.
La demande locative, les baux, l’état du bâtiment, les diagnostics, les charges, les travaux et la fiscalité doivent être étudiés ensemble.
Le régime fiscal dépend notamment du type de location et de la situation personnelle de l’acquéreur.
Il est donc préférable de faire valider cet aspect par un notaire ou un professionnel de la fiscalité.
Implanté à Dieulefit, j’accompagne les acquéreurs et les propriétaires dans leurs projets immobiliers à Bourdeaux et en Drôme Provençale.
Pour découvrir les biens disponibles ou obtenir des renseignements sur un immeuble, contactez Laurent Vasseur – Ma Compagnie Immobilière.